¿Estás pensando en comprar un piso pero no sabes cuales son los pasos a seguir? ¿No te fías de los contratos y de la persona que te va a vender el piso? El contrato de arras, la mejor garantía.
Lo primero que hay que tener claro a la hora de comprar un inmueble, sea como inversión o sea como vivienda propia habitual es informarse bien tanto con tu gestor bancario, como con un asesor o consultor inmobiliario, estudiar el mercado y contemplar las posibilidades económicas que tenemos a nuestro alcance, tanto del dinero que tenemos ahorrado como de la ayuda económica que nos pueda aportar la familia, posibles avales, otra propiedad como garantía, etc…
Es muy importante, que todo, siempre, esté por escrito; no sirve de nada ver un piso, pedirle al propietario que te lo reserve y que éste te solicite una señal de seis mil euros si luego no nos conceden la hipoteca o si no tenemos un contrato donde se indiquen todos los aspectos del inmueble en cuestión.
Habréis escuchado muchas veces eso de “lo tengo apalabrado” pero tenerlo apalabrado de manera verbal conlleva unos riesgos para el comprador si no hay contrato de por medio, como todo.
El primer paso es ir al banco, explicarle a vuestro gestor de confianza vuestro interés en la adquisición de un piso y en función de los ingresos, nominas y garantías que podáis aportar, el asesor os indicará que importe es el adecuado para buscar un inmueble.
Tened presente que solo os concederán el ochenta por ciento del valor de tasación real del mismo, es decir, el piso tiene un precio de salida de 250.000 euros, nosotros ofertamos 248.000€ y el propietario acepta pero el banco lo tasa en 230.000€ y de ese importe, sólo va a conceder el ochenta por ciento, es decir, 184.000€ por lo que tendréis que poder aportar la amortización del veinte por ciento restante, 64.000€.
Sin embargo, hay un paso importante y decisivo entre todo este proceso, el contrato de arras, este contrato es clave para continuar con el proceso y es el que os vincula con la propiedad y con las gestiones correspondientes durante los próximos dos meses.
El contrato de arras es un documento de entre 2 y 5 páginas en el que se indican los datos principales del inmueble como datos de propietarios, dirección, ubicación, metros, espacios, distribución, propietarios actuales, valor catastral, importe de compra, eficiencia energética, número de habitaciones, estado, y datos técnicos así como fecha para la escritura y ese contrato se suele firmar, si las dos partes están de acuerdo, unos días después de haberse planteado y aceptado la oferta y es independiente de la señal de reserva.
En ese contrato se indica la entrega (en metálico o transferencia bancaria mediante cheque nominativo) del diez por ciento del importe de venta.
Es decir, si el precio de venta es 190.000€, en el contrato de arras se estipula 19.000€.
Se entiende que en el momento en el que se entrega esa cantidad, el comprador se compromete a la compra real del piso sin poder echarse para atrás ya que en el contrato también se indica la supuesta penalización sumando el doble en caso de desistimiento por lo que debéis estar muy seguros de lo que compráis y en qué condiciones en el momento de la firma del contrato de arras.
Existen dos tipos de contrato de arras teniendo en cuenta lo explicado anteriormente.
CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS.
En este caso, se establece un contrato de compraventa mediante “arras” que se refiere a la cantidad de señal de reserva que se va a entregar, estableciendo un diez por ciento del importe total. El concepto “arras” se refiere a un término antiguo en el que se entregaban unas monedas de oro al formalizar las operaciones.
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
Si una de las dos partes (comprador o vendedor) desistiera de formalizar la compra del inmueble por alguna causa mayor, el contrato de arras penitencial permite ese desistimiento pero con una “penitencia”, ambas partes pactan abonar la cantidad entregada mas el doble al otro de manera que el comprador pierde la señal y paga penalización y el vendedor paga el doble dependiendo de quien haya sido el que rechaza la operación.